Geld anzusparen ist nicht erst seit der Finanzkrise für Anleger unattraktiv. Kapitalanlagen in Sparverträge oder Altersvorsorge bieten kaum noch Rendite. Aus diesem Grund wird die Investition in Pflegeimmobilien zunehmend interessanter. Neben Einkünften aus Vermietung, ist eine Immobilie steuerlich absetzbar und gilt als Altersvorsorgeaufwendung. Die Mietrenditen liegen bei Pflegeimmobilien im Schnitt bei circa vier Prozent, und die Rücklagen für Instandhaltungen sind mit etwa drei Euro pro Quadratmeter deutlich geringer als bei normalen Eigentumswohnungen.

Was ist eine Pflegeimmobilie und welche Vorteile bietet diese?

Bei der Pflegeimmobilie handelt es sich im Ganzen um ein Pflegeheim. Als Anlagemodell bieten viele Pflegeheime die Möglichkeit, ein Pflegeapartment als Kapitalanlage oder selbstgenutzte Immobilie zu kaufen. Mit einer Pflegeimmobilie hat der Eigentümer ein bevorzugtes Belegungsrecht. Bei vielen Betreibern gilt dies nicht nur für die eigene Immobilie, sondern für alle Einrichtungen des Betreibers. Eine weitere Sicherheit für den Käufer ist die Heimmindestbauverordnung. Sie setzt Standards für die bautechnische Umsetzung und zeitgemäße Konzeption.

Die Kapitalanlage wird seitens des Betreibers in Form eines Pachtvertrags von mindestens 20 Jahren Laufzeit geschlossen. Durch eine vertragliche Indexierung der Mietzahlungen ist der Eigentümer vor Inflation geschützt. Dem Eigentümer entsteht kein Aufwand für Verwaltungsaufgaben, beispielsweise Nebenkostenabrechnungen, Mietersuche oder die Beauftragung von Handwerkern. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Eigentümer das Vorbelegungsrecht nicht erst für seinen eigenen Lebensabend in Anspruch nehmen muss. Eltern oder Großeltern des Eigentümers profitieren ebenso von dem Vorbelegungsrecht.

Steuern absetzen bei einer Pflegeimmobilie

Wie bei normalem Eigentum ist auch ein Pflegeapartment steuerlich absetzbar. So unterliegt das Pflegeapartment ebenfalls der Abschreibung Immobilie. Der Gebäudeanteil und die Außenanlagen können gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden. Die Ausstattung des Zimmers wird mit zehn Prozent jährlich in der Steuererklärung abgeschrieben. Während bei privaten Eigentumswohnungen der nicht abschreibungsfähige Anteil des Grundstückes oft zwischen 20 und 30 Prozent liegt, liegt dieser Anteil bei einer Pflegeimmobilie nur bei etwa sieben Prozent. Als Werbungskosten zählen beispielsweise Zinsen für das Darlehen, Handwerkerleistungen und weitere haushaltsnahe Dienstleistungen, die das zu versteuernde Einkommen senken.

Finanzieren mit KfW-Darlehen

In vielen bestehenden Pflegeheimen und in neu gebauten Heimen ist der Energiebedarf besonders niedrig. Dies bietet neben dem Vorteil, dass die Pflegeimmobilie steuerlich absetzbar ist, eine Förderung durch das KfW-Programm „153 KfW-Effizienzhaus“. Dieses Programm bietet ein Darlehen bis zu 100.000 Euro zu einem effektiven Jahreszins von derzeit 0,75  1,21 Prozent (seit 03.02.2017), gebunden an zehn Jahre.

Barrierefreiheit garantiert und Anrechnung der Miete bei Eigennutzung

Barrierefreie private Eigentumswohnungen sind schwer zu finden und heiß begehrt. Bei einer Anlage in eine Pflegeimmobilie ist die Barrierefreiheit immer gegeben. Ist der Zeitpunkt gekommen, die Pflegeimmobilie selber nutzen zu wollen (oder zu müssen), können die Unterhaltskosten mit der vom Betreiber gezahlten Miete verrechnet werden.

Welche Risiken sind bei einer Pflegeimmobilie zu beachten?

Wie bei jedem Immobilienkauf ist auch bei Pflegeimmobilien ein Blick auf die Risiken zu werfen. In erster Linie ist vor allem auf die Bonität und Qualität des Betreibers zu achten. Es lohnt sich, Referenzen über den Betreiber einzuholen und die Präsenz des Betreibers am Markt genauer unter die Lupe zu nehmen. Handelt es sich um einen gemeinnützigen Betreiber, ist die Akzeptanz der Bevölkerung durch den sozialen Gedanken höher, als bei einem Betreiber mit Gewinnerzielungsabsicht. Für die Vermietungsqualität sind der Standort und die Größe des Heimes in Bezug auf seinen Standort von besonderer Wichtigkeit.