Beim Kauf einer Pflegeimmobilie fallen neben dem Kaufpreis auch Anschaffungsnebenkosten an. Sie sind von Bedeutung, weil sie beim Immobilienkauf als Nebenkosten und damit als zusätzliche Mehrkosten berücksichtigt werden müssen. Abhängig vom Verwendungszweck einer Immobilie können sie außerdem beim Finanzamt steuermindernd geltend gemacht werden. Doch welche Kosten gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und welche sind im Zusammenhang mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie als Nebenkosten relevant? Wir geben Ihnen Antworten auf diese Fragen.

Was sind Anschaffungsnebenkosten?

Welche Kosten zu den Anschaffungsnebenkosten gerechnet werden, ergibt sich aus dem Gesetz. Gemäß § 255 Abs. 1 S. 2 HGB (Handelsgesetzbuch) sind das alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Eigentümers einer Immobilie stehen, zu denen diese gehören können:

1. Kosten für den Notar
2. Grunderwerbsteuern
3. Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt
4. Erschließungskosten
5. Finanzierungskosten für mögliche Sanierungen
6. Maklergebühren
7. Sachverständigenkosten
8. Gerichtskosten

Welche Anschaffungsnebenkosten tatsächlich anfallen und in welcher Höhe, hängt vom gekauften Objekt und von den jeweiligen Rahmenbedingungen ab. Darüber hinaus gibt es beim Kauf einer Immobilie im Allgemeinen und dem einer Pflegeimmobilie Unterschiede. Hier werden lediglich die Anschaffungsnebenkosten näher betrachtet, die im Zusammenhang mit einer Pflegeimmobilie relevant sind.

Die beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten

Die bereits genannten Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sind regelmäßig in den Kosten für den Notar enthalten. Der Notar kümmert sich darum, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch durch die Eintragung des neuen Eigentümers dokumentiert wird. Erschließungskosten sind lediglich beim Kauf eines Grundstücks von Bedeutung, auf dem eine Immobilie erbaut wird. Beim Kauf einer neu erbauten Pflegeimmobilie obliegen diese Kosten dem Investor beziehungsweise dem Eigentümer. Gleiches gilt für mögliche Sanierungskosten bei Bestandsbauten. Da es sich bei Pflegeimmobilien um ein Investment in einen Sachwert handelt, fallen regelmäßig keine Maklergebühren an. Auch die Kosten für ein Wertgutachten eines Sachverständigen sind nur dann bedeutsam, wenn die Bank ein solches Gutachten anfordert, um die Finanzierung abzusichern.
Die beiden wichtigsten, im Zusammenhang mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie zu berücksichtigenden Anschaffungsnebenkosten sind die Kosten für den Notar sowie die Grunderwerbsteuer, die nachfolgend detailliert behandelt werden.

1. Immobilienkauf Nebenkosten: Die Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten

Kosten für den Notar fallen grundsätzlich bei einem Eigentümerwechsel an, da der Immobilienkauf notariell beurkundet werden muss. Das gilt auch für den Kauf einer Pflegeimmobilie unabhängig davon, ob es sich um einen Bestandsbau oder um einen Neubau handelt. Ein ohne Notar abgewickelter Kaufvertrag über eine Immobilie ist nicht rechtskräftig. Regelmäßig variieren die Notarkosten beim Immobilienkauf zwischen 1,5 Prozent und 2,5 Prozent des Kaufpreises. Da die Höhe der Kosten für den Notar nicht unerheblich ist, ist es wichtig, sie in die Finanzierung einer Pflegeimmobilie mit einzukalkulieren.

a. Die Aufgabe eines Notars beim Kauf einer Pflegeimmobilie

Der Grund, warum Notarkosten beim Immobilienkauf entstehen, ist einleuchtend und basiert auf den Vorgaben des Gesetzgebers. Danach sind Grundstücks- und Immobilienkaufverträge und dementsprechend auch Kaufverträge über Pflegeimmobilien nur dann rechtsgültig, wenn sie notariell beurkundet sind. Der Gesetzgeber möchte Käufer und Verkäufer schützen. Deshalb knüpft der Gesetzgeber den Immobilienkauf an die Begleitung eines Notars, um Käufer vor leichtfertigen und unüberlegten Käufen zu schützen und um Rechtssicherheit in Bezug auf die Abwicklung des Vertrages sicherzustellen. Nach der Bundesnotarordnung (BNotO) sind Notare unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Auch wenn ein Notar zu den Freiberuflern gehört, übt er ein öffentliches Amt aus. Insoweit ist er beiden Vertragsparteien gegenüber zur Neutralität verpflichtet.

b. So setzen sich die Notarkosten für den Immobilienkauf zusammen

Die anfallenden Notarkosten beim Immobilienkauf setzen sich aus diesen Rechnungsposten zusammen:

• Beurkundungsgebühr für die Grundschuld, denn in den Notarkosten für den Immobilienkauf ist auch die Eintragung der Grundschuld enthalten.
• Die Eintragungsgebühr für die Eintragung ins Grundbuch beim Grundbuchamt
• Eintragungsgebühr für den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt
• Vollzugsgebühr für den Kauf, die zu den Notarkosten beim Immobilienkauf gerechnet wird
• Gebühr für das Notaranderkonto, das auch Anderkonto oder Treuhandanderkonto genannt wird und über das die Zahlungen abgewickelt werden. Dabei handelt es sich um ein Konto, das der Notar in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung unterhält beziehungsweise für einen Dritten treuhänderisch verwaltet.
• Gebühr für die Notarbestätigung
• Betreuungsgebühr, die für die rechtliche Begleitung des Notars anfällt
• sowie die Gebühren für die Unterschriftsbeglaubigung durch den Notar

In den Notarkosten für den Immobilienkauf sind auch die Kosten für die Beratungsleistung, für diverse Auslagen und für die Umsatzsteuer enthalten. Allerdings ist der Notar bezüglich der beim Immobilienkauf entstandenen Nebenkosten an gesetzliche Vorschriften gebunden. Nach § 17 Abs. 1 S. 1 BnotO ist er verpflichtet, die nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Das ist insoweit vorteilhaft, weil sich alle Notare an die gesetzlichen Vorgaben halten müssen, sodass es kaum nennenswerte Unterschiede bezüglich der Höhe der für den Immobilienkauf geltend gemachten Nebenkosten gibt. Die Kosten für den Notar sind in voller Höhe beim Kauf der Pflegeimmobilie zu entrichten. Dabei handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten, die als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.

2. Immobilienkauf Nebenkosten: Grunderwerbsteuern als Anschaffungsnebenkosten

Für die Erhebung von Grunderwerbsteuern sind die Finanzämter zuständig. Allerdings obliegt die Festlegung der Höhe der Grunderwerbsteuern dem jeweiligen Bundesland. Zwischen den einzelnen Ländern gibt es Unterschiede sodass die Grunderwerbsteuern von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen können. Grunderwerbsteuern werden immer dann fällig, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Bemessungsgrundlage für die Erhebung von Grunderwerbsteuern ist bei Pflegeimmobilien der Gesamtkaufpreis. Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Rechtsverkehrssteuern, die an die Vornahme eines Rechtsgeschäfts gekoppelt sind. Steuerpflichtig ist allein der Vorgang selbst, nämlich der beim Erwerb einer Pflegeimmobilie geschlossene Immobilienkaufvertrag.

Erst nachdem die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt entrichtet worden ist, erteilt die Grunderwerbsteuerstelle die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sie ist der Nachweis dafür, dass der Erwerber der Pflegeimmobilie die Zahlung geleistet hat. Sie weist auch nach, dass es keine steuerlichen Bedenken gegen den Erwerber der Pflegeimmobilie gibt, der als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Auch wenn die Zahlung von Grunderwerbsteuern keine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist, darf ohne die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung keine Eintragung vorgenommen werden. Das bedeutet, dass eine Eintragung ins Grundbuch ohne vorherige Zahlung von Grunderwerbsteuern nicht möglich ist.